건설사들, 재건축 '몸 사리기'…수백억 손실 우려에 전망은?

건설사들, 재건축 '몸 사리기'…수백억 손실 우려에 전망은?

​최근 건설사들이 재건축 사업에 신중한 행보를 보이고 있다는 소식, 다들 접하셨을 겁니다. 과거 '황금알을 낳는 거위'로 여겨졌던 재건축 시장에 무슨 변화가 생긴 걸까요? 잘못 발을 들였다간 수백억 원의 손실을 볼 수도 있다는 우려감에 건설사들은 잔뜩 몸을 움츠리고 있습니다. 오늘은 이러한 현상의 배경과 함께 앞으로의 재건축 시장 전망까지 자세히 살펴보겠습니다.

1. 왜 건설사들은 재건축을 망설이는 걸까?
가장 큰 이유는 바로 '돈' 문제입니다.

​ 1) 천정부지로 치솟는 공사비: 러시아-우크라이나 전쟁 장기화, 글로벌 공급망 불안정 등으로 원자재 가격과 인건비가 상상 이상으로 급등했습니다. 이는 건설사 입장에서 수익성을 크게 위협하는 요인입니다. 예전처럼 '묻고 더블로 가!'를 외치기 어려운 상황이 된 것이죠.

​2) 불확실한 사업성: 부동산 시장 침체와 금리 인상은 재건축 사업의 미래를 더욱 불투명하게 만듭니다. 높아진 분양가에 소비자들이 지갑을 열지 않을 가능성이 커졌고, 이는 곧 건설사의 미분양 리스크 증가로 이어집니다.

​ 3) 고질적인 조합과의 갈등: 공사비 인상 문제를 비롯해 사업 진행 과정에서 조합과 건설사 간의 의견 충돌은 끊이지 않는 골칫거리입니다. 심지어 시공사 계약 해지나 법정 소송까지 번지는 경우도 발생하며, 이는 막대한 손실로 이어질 수 있습니다. 최근 신반포15차 아파트 사례는 이러한 위험을 여실히 보여줍니다.

​ 4) 불안한 PF 시장: 재건축은 초기 투자 비용이 많이 드는 사업입니다. 최근 부동산 PF 시장의 불안정성은 건설사들의 자금 조달에 어려움을 더하고 있으며, 이는 사업 추진 자체를 어렵게 만드는 요인으로 작용합니다.

2. 건설사들의 자구책, 그리고 시장의 변화
이러한 위기 속에서 건설사들은 나름의 생존 전략을 모색하고 있습니다.

1) '될 만한' 사업만 선별 수주: 모든 재건축 사업에 뛰어들기보다는 수익성이 확실하다고 판단되는 곳에만 신중하게 참여하고 있습니다. 리스크가 큰 사업은 아예 외면하거나, 여러 건설사가 컨소시엄을 구성하여 위험을 분산시키는 전략을 택하기도 합니다. 최근 잠실 우성 아파트 재건축 시공사 선정 과정에서 GS건설 단독 응찰로 유찰된 사례는 이러한 분위기를 잘 보여줍니다.

​ 2) 적극적인 공사비 현실화 요구: 건설사들은 조합에 현실적인 수준의 공사비 인상을 요구하거나, 계약 시 물가 변동에 따른 공사비 조정 조항을 명확히 포함시키려 노력하고 있습니다. 이는 불가피한 선택일 수밖에 없습니다.

​ 3) 해외 시장으로 눈길: 국내 시장의 불확실성을 극복하고 새로운 성장 동력을 찾기 위해 해외 시장 진출을 적극적으로 추진하는 건설사들도 늘고 있습니다.

3. 앞으로의 재건축 시장, 어떻게 될까?
전문가들은 당분간 건설사들의 재건축 '몸 사리기'는 지속될 것으로 전망합니다. 높아진 사업 리스크와 불확실성이 단기간에 해소되기는 어렵기 때문입니다.

​ 1) 사업 속도 조절 불가피: 건설사들의 신중한 태도는 곧 재건축 사업의 전반적인 속도 조절로 이어질 가능성이 높습니다. 사업 추진에 어려움을 겪는 단지들이 늘어날 수 있으며, 이는 입주 지연으로 인한 조합원들의 불편으로 이어질 수도 있습니다.

​ 2) '옥석 가리기' 심화: 모든 재건축 사업이 어려움을 겪는 것은 아닙니다. 입지 조건이 뛰어나거나 사업성이 확실한 일부 단지들은 여전히 건설사들의 관심을 받을 것입니다. 결국 '될 곳은 되고, 안 될 곳은 안 되는' 옥석 가리기가 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.

​ 3) 정부 정책의 중요성 증대: 재건축 시장의 활성화를 위해서는 정부의 역할이 더욱 중요해질 것입니다. 공사비 상승 부담을 완화하거나 사업성을 높일 수 있는 규제 완화, 금융 지원 등의 정책이 필요하다는 목소리가 높아지고 있습니다.

결론
최근 건설사들의 재건축 사업에 대한 신중한 접근은 단순히 기업의 손실을 막기 위한 방어적인 움직임만은 아닙니다. 높아진 리스크를 감안할 때, 오히려 사업의 안정성을 높이고 조합원들의 부담을 줄이는 긍정적인 측면도 존재합니다. 앞으로 재건축 시장은 건설사, 조합, 그리고 정부의 긴밀한 협력과 지혜로운 해법 모색을 통해 새로운 방향으로 나아갈 것으로 예상됩니다. 변화하는 시장 상황에 대한 지속적인 관심과 이해가 필요한 시점입니다.